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中海将保持毛利率超30% 大湾区土储货值3000亿港元 來源:21世紀經濟報道

2017年初,顔建國從龍湖集團回歸吉祥彩票 - 首页集團(0688.HK,下稱中海),並于當年5月正式出任中海主席兼行政總裁,執掌大權。

自此,中海在銷售規模、增加土地儲備方面均展現了少有的激進取態。最新公布的財報顯示,中海去年全年實現合約銷售額爲3012.4億港元,同比飙升29.8%。

然而,相比2018年高達30%的合約銷售金額增長,2019年中海設定的合約銷售目標爲3500億港元,按年增速僅爲16%左右。

今年中海的合約銷售目標設定爲3500億港元,相比現有6955億港元的在手貨值,去化率約爲50.3%,這個目標並不是十分進取,相當于行業內的正常水平,“好年份一般的去化率可以達到60%-70%。這與供貨時機,産品結構都有一定關系,我們設定的目標是可以完成的,如果市場好,應該可以超過這個目標。”顔建國在3月20日在香港舉行的業績會上透露。

截至去年年底,集團淨借貸比爲33.7%,加權平均借貸成本爲4.3%,在年銷售規模千億以上房企中保持最低負債率,融資成本處于行業最低區間,公司持有現金1005.6億港元。

 

堅持一二線戰略

一直以來,中海是中國房地産業最爲賺錢的公司之一,享有“利潤王”的美譽。對此,顔建國坦言:“我們始終堅持淨利潤穩健增長爲目標,而不會刻意追求規模或者排名,但是行業規模會影響淨利潤的水平,因此我們在土地儲備方面將更加進取,在銷售上尋求量價平衡,仍將保持30%以上的毛利率水平。”

財報顯示,2018年中海的毛利率爲37.8%,淨利率達到26.2%。在他看來,中國的房地産市場已從高速發展切換至平穩發展的軌道,這已是市場共識,“未來的房地産政策核心是穩地價、穩房價、穩預期,因此今年全年的房地産市場將保持平穩發展。由于銷售有所滯後,預計下半年市場會有所改善。”

2018年,中海在內地28個城市和香港買入63幅地塊,全年累計新增土地儲備建築面積達到1764萬平方米,權益建築面積爲1272萬平方米。截至去年年底,集團的總土地儲備爲9144萬平方米。

新增土地儲備中,包括上海中心城區最大規模的城中村改造項目紅旗村,以及香港九龍啓德的一幅地塊,廣受市場關注。據悉,中海2019年的新增土地權益投資額預計達到1350億港元,相比去年的1084億港元大幅增加24.5%。

經過多年的精心布局,中海已基本完成了在內地一二線城市的布局。顔建國透露,目前公司持有9144萬平方米的總土地儲備,其中15%位于一線城市,二線城市的占比達到65%。另外,在中海總土地儲備中,中海子公司中海宏洋的占比達到20%,“我們始終堅持一二線城市爲主的投資策略,尤其是一線城市。去年公司在北京、上海、香港的土地投資額達到400億港元,占比超過三分之一,北京去年的銷售額達到329億港元,在公司位列第一。”

根據中海估算,在公司已經進入的內地30多個城市中,進入每個城市的前三大開發商,全年的合約銷售金額有望達到6000億元,市場空間仍然十分廣闊。因此,顔建國表示,未來中海將繼續深耕現有的一線城市,並且適當拓展一線周邊城市群。

 

大灣區土儲達3000億港元

中海自上世紀90年代起已在粵港澳大灣區布局,隨著粵港澳三地經濟協同發展的提速,公司將享受政策的紅利。據悉,目前中海在粵港澳大灣區11個城市都有項目,2018年的收入達到410億港元,占到公司銷售收入22%,銷售合約額470億港元,占比接近16%。

據21世紀經濟報道記者了解,目前中海已進入大灣區4個中心城市,以及佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門、肇慶這7個節點城市。以香港爲例,中海有南區左岸、啓德1號、天鑽、飛鵝山道3號四個項目。

公司管理層透露,土地儲備上,中海在粵港澳大灣區共有1400萬平方米,占比超過15%,貨值將近3000億港元,在各大地産商中排名第三。

根據克而瑞地産研究的數據顯示,大灣區所涵蓋的深圳、廣州、佛山等城市恰好也是衆多老牌龍頭企業的發源地,這類企業以大灣區爲原點,開啓了全國化的規模擴張。在衆多房企中,碧桂園無疑是最大受益者,其在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬平方米,貨值達到5713億元,恒大土地儲備建築面積爲2143.8萬平方米,貨值爲3820億元。

在努力提升地产销售业务的同时,中海也在加紧提升商業地産开发与运营能力。2016年末,中海推出了COOC商务平台,加速对商业品牌和商业资源进行整合。经过数年的运营,商业物业已进入收获期。去年,中海的商业收入同比增长38.1%至40.6亿港元,毛利率上升至68.6%。

據悉,中海目前已經運營的商業物業共68個,涵蓋寫字樓、酒店、公寓等,可租面積達280萬平方米。顔建國表示,2020年公司收入將達到50億港元,2023年的收入目標爲100億港元。

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