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吉祥彩票 - 首页的商業版圖:一不小心,快全國第二了 來源:地産八卦女

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在說年報前,先報一個已經不那麽獨家的料。

最新信息顯示:吉祥彩票 - 首页在不久前完成了一起重磅並購,收購對象是位于國家級經濟開發區——蘇州工業園區的核心區域的一個商辦資産。

之所以說是重磅收購,是因爲:

  • 項目地處城區和區域交通樞紐,且是蘇州工業園區的核心區域;
  • 體量不小,總建築面積約20萬平方米;
  • 被並購的項目名叫蘇州國際財富廣場,是一座超甲級寫字樓,將改名爲中海財富中心。

至于,並購金額啥的,我就真不知道了。

事實上,今天要談的東西跟中海這個收購有關。

之所以要談,是因爲在中海最新的年報裏,發現了一些讓人興奮的東西。

年報顯示,2018年,中海銷售規模實現了快速增長,合約銷售額3012.4億港元,同比增長近30%,不僅超額完成了年初定下2900億港元銷售目標,而且增速創出了近五年來的新高。

住宅开发之外,中海的另一个优势板块开始浮出水面。年報顯示,2018年中海商業地産实现营收40.6亿港元,同比增长超过38%。

除了仍舊是那個“盈利之王”外,中海還是全國最大的單一業權寫字樓發展與運營商,截至目前持有並已投入運營的寫字樓42棟,你可以稱中海爲“寫字樓之王”。

不知不觉间,中海的商業地産收入已跨入行业第一梯队,从现有的数据看,仅次于行业老大华润置地。

上述的这个收购,是中海扩大其商業地産版图的最新代表作,这也显示中海不仅依靠自身拿地开发,还采取并购的方式筑牢在写字楼领域的护城河。

在3月20日中海2018年財報的發布會上,中海的掌舵人顔建國表示:中海的業務分爲三個層級,分別是爲公司的今天、明天、後天的發展布局,今天的主業是住宅開發,因爲其周轉快、利潤高;明天的業務是商業資産管理,是未來可持續發展的生力軍,也是房地産下半場持續增長的動力;後天的業務是中海的創新業務,聚焦教育、養老、物流、文化等産業。

商業地産,中海赋予了其面向明天的使命。数据显示,连续两年租赁面积突破50 万平方米,120 多家世界500 强企业入驻中海系写字楼。

在商業地産高速发展的基础上,中海已经订下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。这其中,70%以上的租金收入将来自于写字楼。

目前來看,中海如期甚至提前實現這一目標是大概率事件。

可以對標的是,美國最大的不動産類企業——波士頓地産,就是專注寫字樓的投資發展。

 

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翻看中海年报,中海对于未来的布局和规划着墨最多的,正是商業地産。商業地産也是中海在2018年提出的要重点发展的板块。

還是先看年報數據。

從租金收入來看:

2018年,中海商業物業總收入爲40.6億港元,同比增長38.1%;其中投資物業實現租金總收入港幣35.3億元,同比增長44.1%;酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元,同比增長8.2%。

從已運營的物業規模來看:

已運營的商業物業68棟,包括寫字樓42棟、集中商業13家、星級酒店12家,長租公寓1個,總計運營面積409萬平方米

从商業地産发展潜力来看:

中海的商業項目儲備充足,在建和待建總面積547萬平方米,其中30個項目已在建,約187萬平方米,另有40個項目待建,約360萬平方米。

通過這些數據,我們可以得出的結論是:

在商業地産领域,中海已经低调地完成了大规模布局,其规模和营收能力已迈入行业第一梯队,仅次于华润。華潤強在商業綜合體萬象城系列,中海則在寫字樓領域領先同行一個身位。

梳理完成績,我們再回過頭來思考一個問題:

中海为什么要大规模布局商業地産?

作爲行業內最低調、最穩健的龍頭房企,中海一貫以來的産業布局思路其實非常清晰:

第一,自身已經具備一定的産業基礎。

经过多年发展,中海旗下已经有包括甲级写字楼、顶级购物中心、星级酒店等在内的诸多优质商业物业,这些优质资产是中海布局商業地産的核心基础和底层逻辑。

第二,有經過市場充分論證的可行性。

中海从不打无准备之仗。中海董事局主席颜建国也曾指出:要提升公司的地产业务市场份额和行业地位,但仅仅依靠传统住宅开发难以实现长期持续发展,必须提升商業地産开发与运营能力,尝试新的商业业态。

在住宅開發時代,由于發展重心的不同,這些優質資産的作用尚未凸顯;但隨著房地産發展思維的轉變,如何讓這些資産迸發效益,並成爲業績增長的重要支撐,是中海運營思路的一個重要體現。

 

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对中海而言,商業地産承担着两个重要使命。

使命一:穩定的現金流擔當

从经营业绩的角度,商業地産能够给中海提供稳定的现金流和合理的资产负债状况,在融资困难的背景下抗风险能力较强。

最新出爐的年報數據已經再次證明了這一點。

年報顯示,截至2018年底,中海持有現金港幣1005.6億元,淨借貸比率33.7%,處于行業低區間。同時,中海保持行業最高信用評級(惠譽A-╱穩定;穆廸Baa1╱穩定;標准普爾BBB+╱穩定);加權平均借貸成本爲4.30%,融資成本同樣處于行業較低水平

使命二:未來的業務增長極

在住宅开发见顶的总量天花板之下,商業地産也是中海目前来看最具确定性的业务增长极之一。

以寫字樓業務爲例:

年報顯示,截止到2018年底,中海擁有甲級寫字樓42棟,總運營面積超過263萬平方米,已成爲中國內地最大的單一業權寫字樓發展與運營商

除此之外,以自身龐大體量寫字樓爲依托,中海聯合辦公品牌OfficeZip推出了新一代産品,在北京、上海、成都、濟南、武漢落地運營,平均出租率超過90%,有效租金較傳統寫字樓租金溢價160%

你可能想问,在商業地産领域,诸如华润、龙湖都以购物中心为重心,以低调务实闻名的中海,为何主打写字楼?

原因很簡單,寫字樓的收益水平遠高于購物中心、酒店、長租公寓等業態

數據顯示,在各類物業中,一二線甲級寫字樓市場回報率約在4-5%,購物中心約爲3-4%,租賃住宅在1-2%。

而作爲“最賺錢的房企”,中海追求的不僅是規模增長,還要實現效益的同步提高。顔建國曾指出:規模必須服從效益,沒有效益的生意我們不做。

因此,寫字樓經濟不僅是中海從效益的出發點進行選擇的商業戰略,也是吉祥彩票 - 首页加強自身現金流的重要環節

基于自有写字楼物业的优势,加上分布在北京、上海等一线及热点二线城市为主的联合办公业务,中海在商業地産板块的发展具有更大的竞争优势。

使命三:創新業務的載體

在中海業績發布會上,顔建國用“今天、明天和後天”來形容中海旗下的業務。在他看來:住宅産業是中海的“當下”,商業被稱爲中海的“明天”,創新業態則是中海的“後天”。

和住宅业务相比,商業地産的载体较为多样,除了写字楼,还有购物中心和酒店。随着中海商業地産触角的延伸,愈加丰富的产品形态为中海开展创新业务提供了充足的土壤

例如,基于寫字樓業務,中海打造了“中海雲商”,將品牌和資源統一聚合于雲服務平台。

通過這一生態閉環,中海增加了入駐企業對其商務服務的依賴性,實現了對優質客戶、高端租戶的價值再挖掘,除了爲商辦資産提供穩定可觀的租金收入和可持續的升值保障,還有超級入口價值這一更大的想象空間。

 

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事實上,經過多年發展,中海商業已經形成了具有清晰的戰略規劃和布局的産業集群。

中海年報透露,中海商業已形成“UNI環宇系”購物中心、“COOC中海商務”甲級寫字樓、聯合辦公、星級酒店、長租公寓、城市公益設施運營等業務線,已落成及在建的投資性物業逾1000萬平方米

同时,商業地産也是中海围绕“地产+”开拓创新业务,进行多元化布局,向“开发+运营”转型的一个重要业务板块。

上面這句話,有兩個關鍵詞需要理解:

第一個關鍵詞是“地産+”。

和商業地産板块稳扎稳打的风格一样,中海並沒有盲目地、不計代價地去做多元化,盲目進軍無法與地産開發主業産生協同效應的領域。

中海選擇的是“地産+”的模式,即圍繞住宅開發業務進行多元化布局,通過教育、文化、養老等創新業務來拓展業務,尋求增長點。

第二個關鍵詞是“開發+運營”。

中海清醒地認識到,從以純住宅開發爲主到以不動産開發爲主,仍然只是停留在“蓋房子”的階段,依舊屬于物理屬性、空間層面的開發。但在開發能力之外,房企還必須補足自己的運營能力、服務能力。

在酒店、寫字樓等需要開發商長期自持的領域,中海不僅要做不動産,同時也要在底層建築上構築服務;不僅要提供服務的場所,也要直接提供服務內容。

爲了配合這種不斷升級的城市配套運營服務的需求,吉祥彩票 - 首页在戰略做出了調整及升級,在去年確立了“成爲卓越的國際化不動産開發運營集團”的發展目標,形成了住宅開發、城市運營、創意設計及現代服務三大産業群

目前來看,中海以教育、文化、養老、物流等爲重點的創新業務已經或正在進入收獲期。

年報顯示,2018年中海围绕房地产开发拓展的新业务共有13 个新项目投入运营,涵盖教育、养老、物流三个行业12 种业态,包括学校、幼儿园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等,运营面积超过35 万平方米

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